成功案例
按揭贷款买房，房东违约合同解除后贷款怎么办？
作者：李博星 律师 时间：2018年05月09日
案情简要：2012年11月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的中国铁建·国际城（一期）的涉案房屋，建筑面积90.35平方米，总价款600979元。合同第六条“付款方式及期限”约定，首期180979元于2012年11月28日付清，余款420000元需于本合同签订之日起三十日内以银行按揭贷款形式付清。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条“出卖人逾期交付的违约责任”约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件七第十四条第二款约定，若买受人以银行按揭形式购买房屋，双方买卖合同解除30日内，买受人同意出卖人将银行贷款直接返还给按揭银行。买受人应及时履行与按揭银行签订的按揭贷款协议中的相关义务，若买受人未履行义务导致所售房产仍处于抵押状态或出卖人无法办理注销备案登记手续的，从合同解除之日起，买受人应按总房款的日万分之三向出卖人支付违约金，同时，出卖人有权从买受人支付的首付款中扣除买受人应向按揭银行支付的利息及违约金，扣除的费用出卖人有权直接支付给按揭银行。
当日，原告向被告交纳首付款180979元。2013年4月22日，原告与第三人建行陕西分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安房地产（预购商品房）抵押合同》，以涉案房屋作抵押向第三人申请个人购房贷款420000元。2013年5月28日，第三人向被告发放贷款420000元。2013年6月28日，原告开始按月向第三人偿还贷款。截至2016年9月14日，原告共偿还贷款130824.3元，其中，本金42888.38元、利息87935.92元。2013年10月15日，涉案房屋进行预购商品房贷款抵押登记备案证明（市房预抵字XXXX）。2014年12月10日，涉案房屋进行住宅建筑工程质量分户验收（户内部分），经建设、监理、施工、物业四单位盖章确认。2014年12月底，被告通过EMS向原告发出《收房通知书》，原告于2015年1月5日收到该通知，但原告未前往收房。2015年7月22日，原告向被告发出《解除合同通知函》，以被告所售房屋一直未通过消防及竣工验收，且被告未提供消防验收证明及竣工验收备案表等文件，要求解除双方的《商品房买卖合同》，并支付违约金和赔偿损失。同日，被告签收该通知函。2015年8月14日，涉案房屋进行了建设、建立、勘察、设计、施工等五单位的竣工验收。2015年8月20日，涉案房屋所在楼栋经过竣工验收备案登记。
原告诉请
原告认为，按照合同约定被告逾期交房超过60日，符合合同约定的而解除条件，被告理应按照约定支付其累计已付款的1%的违约金，还应赔偿原告的利息损失，向法院提起诉讼，要求1、确认原告与被告于2012年11月28日签订的《商品房买卖合同》已于2015年7月22日解除；2、被告返还原告购房首付款180979元及自2013年6月28日起至判决生效之日止，原告已向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行归还的贷款本金及利息（以中国建设银行股份有限公司陕西省分行于判决生效当月出具的个人还款对账单为准，暂计算至2016年6月28日，贷款本金为36309.35元，贷款利息为76741.83）；3、解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并由被告向第三人偿还原告自判决生效之日起未偿还完第三人的剩余贷款，暂计算至2016年6月28日为383690.65元；4、被告向原告支付违约金6009.79元；5、被告向原告赔偿以购房首付款180979元为本金，自2015年8月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效确定给付之日止的利息损失，暂计算至起诉之日2016年6月22日为65605元；6、本案的诉讼费由被告承担。
法院认为
依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告仅提交四方进行的分户验收以证明涉案房屋已经验收合格，并不符合合同约定和法律规定，且涉案房屋于2015年8月20日取得竣工验收备案登记，故可以认定被告在向原告通知交付房屋时不符合交付条件，且已经逾期交房超过60日。原告根据双方合同约定提出解除《商品房买卖合同》合同，并向被告发出通知函，符合合同约定和法律规定，故原、被告的合同已于解除通知函到达之日即2015年7月22日予以解除。因原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已经解除，致使原告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同》、《西安房地产（预购商品房）抵押合同》的合同目的无法实现，故原告请求一并解除上述借款及抵押合同，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因本案所涉及的商品房买卖合同、借款合同及抵押合同已经解除，故被告依法应向原告返还首付款180979元及截止2016年9月14日已经偿还的贷款本金42888.38元，应向第三人返还截止2016年9月14日的剩余贷款377111.62元。此外，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，依据原告及第三人提交的贷款还款明细清单、首付款收据等证据来看，原告从偿还按揭贷款之日起至2016年9月14日期间偿还的利息部分及合同解除后被告长期占用首付款产生的利息均系原告的客观损失，该损失已明显高于合同约定的按照累计已付款1%计算的违约金，并且该损失在被告未及时向原告、第三人返还购房款和原告继续第三人偿还贷款的情况下还一直持续增加，故原告主张被告支付已偿还贷款利息87935.92元（截止2016年9月14日）及按照中国人民银行同期贷款利率支付首付款180979元从2015年8月22日起至给付之日的利息之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因双方合同约定的违约金低于合同解除后给原告造成的实际损失，且本院已按照原告的实际损失予以处理，故原告要求被告承担6009.79元的解除违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
判决结果
一、原告单泽涛与被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司于签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为XXX）予以解除。
二、被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告单泽涛返还购房首付款180979元、已偿还的贷款本金42888.38元（截止到2016年9月14日）、自2016年9月15日至本判决确定的给付之日期间原告偿还的贷款本金。
三、被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告单泽涛支付按揭贷款利息87935.92元（截止到2016年9月14日）、自2016年9月15日至本判决确定的给付之日期间原告偿还的贷款利息部分及以首付款180979元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2015年8月22日起至本判决确定的给付之日止计算的利息。
四、原告单泽涛与第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行于2013年4月22日签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安房地产（预购商品房）抵押合同》予以解除。
五、被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还原告单泽涛自本判决确定的给付之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款（以第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行出具的还款明细清单为准）。
六、原告单泽涛与第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行在被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司履行完毕上述第二、三、五项义务后十日内配合被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司办理预购商品房抵押预告登记（市房预抵字XXX）的注销手续。
七、驳回原告单泽涛的其他诉讼请求。
法律依据
《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条
案例来源：中国裁判文书网：西安市雁塔区人民法院民事判决书（2016）陕0113民初6473号
当日，原告向被告交纳首付款180979元。2013年4月22日，原告与第三人建行陕西分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安房地产（预购商品房）抵押合同》，以涉案房屋作抵押向第三人申请个人购房贷款420000元。2013年5月28日，第三人向被告发放贷款420000元。2013年6月28日，原告开始按月向第三人偿还贷款。截至2016年9月14日，原告共偿还贷款130824.3元，其中，本金42888.38元、利息87935.92元。2013年10月15日，涉案房屋进行预购商品房贷款抵押登记备案证明（市房预抵字XXXX）。2014年12月10日，涉案房屋进行住宅建筑工程质量分户验收（户内部分），经建设、监理、施工、物业四单位盖章确认。2014年12月底，被告通过EMS向原告发出《收房通知书》，原告于2015年1月5日收到该通知，但原告未前往收房。2015年7月22日，原告向被告发出《解除合同通知函》，以被告所售房屋一直未通过消防及竣工验收，且被告未提供消防验收证明及竣工验收备案表等文件，要求解除双方的《商品房买卖合同》，并支付违约金和赔偿损失。同日，被告签收该通知函。2015年8月14日，涉案房屋进行了建设、建立、勘察、设计、施工等五单位的竣工验收。2015年8月20日，涉案房屋所在楼栋经过竣工验收备案登记。
原告诉请
原告认为，按照合同约定被告逾期交房超过60日，符合合同约定的而解除条件，被告理应按照约定支付其累计已付款的1%的违约金，还应赔偿原告的利息损失，向法院提起诉讼，要求1、确认原告与被告于2012年11月28日签订的《商品房买卖合同》已于2015年7月22日解除；2、被告返还原告购房首付款180979元及自2013年6月28日起至判决生效之日止，原告已向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行归还的贷款本金及利息（以中国建设银行股份有限公司陕西省分行于判决生效当月出具的个人还款对账单为准，暂计算至2016年6月28日，贷款本金为36309.35元，贷款利息为76741.83）；3、解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并由被告向第三人偿还原告自判决生效之日起未偿还完第三人的剩余贷款，暂计算至2016年6月28日为383690.65元；4、被告向原告支付违约金6009.79元；5、被告向原告赔偿以购房首付款180979元为本金，自2015年8月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效确定给付之日止的利息损失，暂计算至起诉之日2016年6月22日为65605元；6、本案的诉讼费由被告承担。
法院认为
依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告仅提交四方进行的分户验收以证明涉案房屋已经验收合格，并不符合合同约定和法律规定，且涉案房屋于2015年8月20日取得竣工验收备案登记，故可以认定被告在向原告通知交付房屋时不符合交付条件，且已经逾期交房超过60日。原告根据双方合同约定提出解除《商品房买卖合同》合同，并向被告发出通知函，符合合同约定和法律规定，故原、被告的合同已于解除通知函到达之日即2015年7月22日予以解除。因原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已经解除，致使原告与第三人签订的个人住房（商业用房）借款合同》、《西安房地产（预购商品房）抵押合同》的合同目的无法实现，故原告请求一并解除上述借款及抵押合同，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因本案所涉及的商品房买卖合同、借款合同及抵押合同已经解除，故被告依法应向原告返还首付款180979元及截止2016年9月14日已经偿还的贷款本金42888.38元，应向第三人返还截止2016年9月14日的剩余贷款377111.62元。此外，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，依据原告及第三人提交的贷款还款明细清单、首付款收据等证据来看，原告从偿还按揭贷款之日起至2016年9月14日期间偿还的利息部分及合同解除后被告长期占用首付款产生的利息均系原告的客观损失，该损失已明显高于合同约定的按照累计已付款1%计算的违约金，并且该损失在被告未及时向原告、第三人返还购房款和原告继续第三人偿还贷款的情况下还一直持续增加，故原告主张被告支付已偿还贷款利息87935.92元（截止2016年9月14日）及按照中国人民银行同期贷款利率支付首付款180979元从2015年8月22日起至给付之日的利息之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。因双方合同约定的违约金低于合同解除后给原告造成的实际损失，且本院已按照原告的实际损失予以处理，故原告要求被告承担6009.79元的解除违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
判决结果
一、原告单泽涛与被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司于签订的《商品房买卖合同》（合同登记号为XXX）予以解除。
二、被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告单泽涛返还购房首付款180979元、已偿还的贷款本金42888.38元（截止到2016年9月14日）、自2016年9月15日至本判决确定的给付之日期间原告偿还的贷款本金。
三、被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告单泽涛支付按揭贷款利息87935.92元（截止到2016年9月14日）、自2016年9月15日至本判决确定的给付之日期间原告偿还的贷款利息部分及以首付款180979元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2015年8月22日起至本判决确定的给付之日止计算的利息。
四、原告单泽涛与第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行于2013年4月22日签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安房地产（预购商品房）抵押合同》予以解除。
五、被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行偿还原告单泽涛自本判决确定的给付之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款（以第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行出具的还款明细清单为准）。
六、原告单泽涛与第三人中国建设银行股份有限公司陕西省分行在被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司履行完毕上述第二、三、五项义务后十日内配合被告中铁二十一局集团德盛和置业有限公司办理预购商品房抵押预告登记（市房预抵字XXX）的注销手续。
七、驳回原告单泽涛的其他诉讼请求。
法律依据
《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条
案例来源：中国裁判文书网：西安市雁塔区人民法院民事判决书（2016）陕0113民初6473号
